3月份的杭州楼市似乎“暖意融融”，新房和二手房的成交量双双“破万”，新房市场上顶格社保、甚至限售5年的热闹场景不断重现，二手房市场的走势似乎更加生猛，过去一个月的成交行情创了近两年来的新高。

(资料图片仅供参考)

很多的关注焦点落在了改善的“顶流”新盘和时不时被“秒”的降价二手房上，反而忽略了市场的绝对成交主力——纯刚需人群。

根据数据统计，刚刚结束的3月二手房市场，成交的主力仍为3万元/平方米以下的低总价刚需房源，许多成交量大的热门楼盘也都集中在临平、余杭、萧山等相对周边的区域；再加上一些主城区的“老破小”，相当一部分是被新杭州人买走的（因为二手房交易的社保门槛比较低）。

不少中介经纪人就表示，不要小看这些被炒房客或自媒体评为“不好不坏、不高不低”的板块或房源，在很多“纯刚需”看来，它们才是“上车”的首选。

首付70万元，我在核心区有了家

在很多房产从业者的“忠告”中，“老破小”似乎是一个不能碰的烫手山芋。

给出的理由确实也都现实存在：房龄老、户型差、小区内部局促、没有增值空间……

即便如此，刚来杭州工作没两年的小俪还是选择了朝晖六区一套47平方米的二手房，总价200多万元。

在学设计的她看来，房子老一点、格局差一点都不是问题，正好可以按照自己的意愿来进行改造。

朝晖六区

“而且这里是杭州的老城区的核心，公共交通种类多、很方便，也很热闹，什么配套都有，连学区也有，我自己一个人住正好。”

小俪也算过账，“这样一套房子她首付只要70万元左右，父母支援了一些，其他用30年的组合贷款，日常的经济压力要小一点，不至于买了房就得节衣缩食，还是想把精力花在好好工作、生活上。”

据统计，今年2月、3月，杭州二手房成交面积段占比中，小于60平方米小户型的房源占比分别为18%和16%，仅次于80-90平方米户型。

有中介经纪人表示，不少主城区“老破小”因为优质学区或是低总价被购房者看好，同时，过去两个月也不乏房东调低价格、以价换量，实现成交。

“目前‘老破小’这块仍是买方市场，购房者挑挑选选的余地还是比较大的。”

刚需眼中的“十全两美”

“这是我买的第一套房，预算有限的情况下，我希望能满足‘十全两美到三美’就可以了。”

毕业不久，回杭工作的小杰在到处看新房，准备摇号，预算不算宽裕的他有自己的选房底线。

“很多朋友包括一些房产专家都跟我说，最好能买一步到位的房子，或者是选一二手房价倒挂明显的板块，但那些大家都觉得好的楼盘，动辄总价要一千万元左右，不然就是社保排序，我虽然是杭州户口，但属于‘社保幼子中的幼子’，哪有机会？”

小杰觉得，“还是要现实一点，自己有多大能力，办多大的事情。”

燕语春风居

今年春节一过，他就参与了一次新房摇号，选的是绿城在下沙的楼盘燕语春风居。

按理说，这个板块都不算大热门，而且以小杰无房户的身份，中签率要比普通家庭高一些，但没料到的是，这个楼盘最后一次开盘综合中签率只有23%，无房户的中签率也不到40%，小杰的号子靠后，没能摇到。

最近，他又转向去看另一个楼盘——保利在华丰的和著风华里，之前开盘中签率也只有51%，不过好在这个楼盘还有200多套没卖。

和著风华里样板房

我很好奇，华丰和下沙是两个风马牛不相及的板块，而且热度都不高，怎么会想到这么挑？

小杰直言：“现在哪有‘十全十美’的房子？尤其是总价300万-400万元左右的刚需房，我主要关注的点是交通、品牌开发商、离主城近、配套齐全，这当中能同时满足两到三个，我就打算去试试。”

从某个角度来看，这也反映了目前杭州新房市场供应的现实：核心地段的新房面积段越来越大、总价门槛越来越高，预算有限的刚需购房者需要调整自己的心理预期，从实实在在的自住需求出发，去寻找真正适合自己的产品。

当然，值得一提的是，对于年轻人来说，最大的资本是时间，只要愿意多留一些时间给这座城市，愿意与这座城市一同成长，城市发展的红利总能给予回馈的。

翡翠城

就像2005年，翡翠城首开价格是6500元/平方米左右；2012年，七贤郡首开折前均价11000元/平方米左右；2013年，东湾在售的200平方米的大户型均价曾不足10000元/平方米……这些楼盘至今还在二手房成交套数上“霸榜”，价格也老早翻番。

如果换一个时间轴，谁又能说它们是“不好不坏、不高不低”呢？

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